海珠區(qū)房屋買賣合同糾紛律師 強(qiáng)制執(zhí)行異議咨詢

廣州僅簽訂認(rèn)購(gòu)書，能對(duì)房屋的強(qiáng)制執(zhí)行提異議嗎？
張靜律師解答：如認(rèn)購(gòu)書具體了商品房買賣合同應(yīng)具備的必要條款，則可認(rèn)定為是商品房買賣合同，在符合執(zhí)行異議的條件時(shí)（查封前簽訂了合同并占有房屋，愿意將余款提存給法院，自身無(wú)過(guò)錯(cuò)），就可以提執(zhí)行異議要求中止執(zhí)行。如下面這個(gè)案件，因開發(fā)商欠付工程款，房屋被承包商申請(qǐng)強(qiáng)制執(zhí)行，買家提執(zhí)行異議就獲得了法院支持。
判決書節(jié)選：
本院認(rèn)為：首先，張某提交的在購(gòu)房過(guò)程中形成的《認(rèn)購(gòu)書》、pos機(jī)刷卡存根、《收款收據(jù)》、賬戶交易流水以及其在收樓過(guò)程中和入住案涉房屋后在日常生活所形成的《收樓確認(rèn)書》《物業(yè)管理服務(wù)協(xié)議》《委托銀行代收款協(xié)議書》、住宅管理費(fèi)、電費(fèi)發(fā)票、《業(yè)主消防安全責(zé)任書》、物業(yè)費(fèi)用清單等證據(jù)足以證實(shí)案涉購(gòu)房交易的真實(shí)性。諾某合伙企業(yè)提出的部分證據(jù)存在的瑕疵不能否定上述多項(xiàng)證據(jù)相互印證所形成的整體證明效力。
其次，《高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問(wèn)題的解釋》第五條規(guī)定：“商品房的認(rèn)購(gòu)、訂購(gòu)、預(yù)訂等協(xié)議具備《商品房銷售管理辦法》第十六條規(guī)定的商品房買賣合同的主要內(nèi)容，并且出賣人已經(jīng)按照約定收受購(gòu)房款的，該協(xié)議應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為商品房買賣合同。”本案中，張某雖未與利某公司簽訂正式的商品房買賣合同并辦理網(wǎng)簽、備案等手續(xù)，但其在案涉房屋被查封之前與利某公司所簽訂《認(rèn)購(gòu)書》對(duì)商品房基本情況、商品房?jī)r(jià)款的確定方式及總價(jià)款、分期付款的時(shí)間及金額等內(nèi)容作出了明確約定，且也已依約向利某公司支付了定金及部分房款，利某公司也已向其交付案涉房屋。因此，雙方之間簽訂的認(rèn)購(gòu)書應(yīng)認(rèn)定為商品房買賣合同。
再次，張某提供了其及其丈夫、兒子、女兒名下不動(dòng)產(chǎn)登記查詢結(jié)果的證明，可證明其家庭成員在本市并無(wú)其他房產(chǎn)，由此可以證明其從利某公司處購(gòu)買案涉房屋目的是為了自身居住和生活需求，屬于《執(zhí)行異議復(fù)議規(guī)定》第二十九條規(guī)定的“因所購(gòu)商品房系用于居住且買受人名下無(wú)其他用于居住的房屋”，其屬于商品房消費(fèi)者。
復(fù)次，《高人民法院關(guān)于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)問(wèn)題的批復(fù)》第一條規(guī)定“人民法院在審理房地產(chǎn)糾紛案件和辦理執(zhí)行案件中，應(yīng)當(dāng)依照《合同法》第二百八十六條的規(guī)定，認(rèn)定建筑工程的承包人的優(yōu)先受償權(quán)優(yōu)于抵押權(quán)和其他債權(quán)”；第二條規(guī)定“消費(fèi)者交付購(gòu)買商品房的全部或者大部分款項(xiàng)后，承包人就該商品房享有的工程價(jià)款優(yōu)先受償權(quán)不得對(duì)抗買受人”。上述規(guī)定體現(xiàn)了商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先保護(hù)的原則。商品房消費(fèi)者的生存權(quán)優(yōu)先于建設(shè)工程價(jià)款優(yōu)先權(quán)及抵押權(quán)。張某已交付一定比例購(gòu)房款且從2015年至今已在案涉房屋中居住多年，對(duì)案涉房屋享有物權(quán)期待權(quán)。同時(shí)，雖然其支付比例尚未達(dá)到《認(rèn)購(gòu)書》約定價(jià)款的百分之五十，但其已將剩余部分價(jià)款交付至一審法院以供執(zhí)行，可在一定程度上滿足諾某合伙企業(yè)的清償要求。從優(yōu)先保護(hù)商品房消費(fèi)者生存利益和平衡商品房消費(fèi)者和抵押權(quán)人利益考慮，應(yīng)認(rèn)定張某對(duì)案涉房屋享有的民事權(quán)益能夠?qū)褂谥Z某合伙企業(yè)基于在建工程抵押權(quán)而對(duì)案涉房屋的強(qiáng)制執(zhí)行。
廣州張靜律師多年來(lái)代理大量房產(chǎn)訴訟案件，有豐富的執(zhí)業(yè)經(jīng)驗(yàn)，事人一致好評(píng)。特擅長(zhǎng)二手房買賣糾紛，商品房買賣糾紛，宅基地房屋買賣糾紛，宅基地房確權(quán)案件，各類分家析產(chǎn)房產(chǎn)確權(quán)及商鋪?zhàn)赓U與買賣糾紛案件，收費(fèi)優(yōu)惠，歡迎咨詢。
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